Ce este regresia hedonica Aplicatii si avantaje

Ce este regresia hedonica? Aplicatii si avantaje

0 Shares
0
0
0

In economie, regresia hedonica sau teoria cererii hedonice este o metoda de preferinta revelata de estimare a cererii pentru un bun, sau in echivalent valoarea acestuia pentru consumatori. Descompune elementul care este cercetat in caracteristicile sale constitutive si obtine estimari ale valorii contributive a fiecarei caracteristici.

Acest lucru necesita ca bunul compozit care este evaluat sa poata fi redus la partile sale componente si la valorile de piata ale acelor parti componente. Modelele hedonice sunt cel mai frecvent estimate utilizand analiza de regresie, desi exista modele mai generalizate, cum ar fi grilele de ajustare a vanzarilor.

Fiecarei caracteristici sau grup de caracteristici i se atribuie un vector de atribut, care poate fi o variabila fictiva sau de panou. Modelele hedonice pot gazdui neliniaritatea, interactiunea variabila sau alte situatii complexe de evaluare.

Modelele hedonice sunt utilizate in mod obisnuit in evaluarea imobiliara si in economia imobiliara, deoarece casele au o varietate de trasaturi usor de masurat (cum ar fi numarul de camere, dimensiunea totala sau distanta fata de anumite facilitati) care le fac mai accesibile ca modele de regresie hedonica decat majoritatea celorlalte bunuri.

Regresia hedonica este, de asemenea, utilizata in calculele indicelui preturilor de consum (IPC), unde este utilizata pentru a controla efectele modificarilor calitatii produsului. Modificarile de pret care se datoreaza efectelor de substitutie sunt supuse unor ajustari hedonice de calitate.

Metoda de stabilire a preturilor hedonice

Desi caracteristicile produsului nu sunt nici produse, nici consumate in mod izolat, modelele hedonice de pret presupun ca pretul unui produs reflecta caracteristici incorporate evaluate de unele preturi implicite. In studiile empirice, aceste preturi caracteristice implicite sunt coeficienti care raporteaza preturile si atributele intr-un model de regresie.

Modelele hedonice de regresie a preturilor sunt estimate utilizand date secundare privind preturile si atributele diferitelor alternative de produse sau servicii. Lucrand cu date longitudinale, se adauga modele specifice perioadei si se utilizeaza coeficientii lor de regresie pentru a estima indicii de pret ajustati la calitate. In regresia hedonica, variabilele independente includ de obicei atributele legate de performanta ale produsului si serviciului.

Astfel de caracteristici ale produsului reprezinta nu numai valoare pentru utilizator, ci si costul resurselor pentru producator. S-a demonstrat totusi ca preturile in regresie hedonica nu sunt determinate complet de factori tehnici si caracteristici legate de performanta. Efectele marcii si ale segmentului de piata pot explica distorsiunile preturilor si primele care sunt percepute in plus fata de orice alocatie facuta pentru diferentele de performanta masurabile ale produsului.

Anumite servicii de mediu influenteaza adesea preturile pietei. Metoda de stabilire a preturilor este adesea pusa in joc pentru a evalua valorile economice ale acestor servicii.

Aceasta metoda isi gaseste aplicatia pentru a dezvalui efectul atributelor de mediu in modificarile preturilor imobiliare locale. Este frecvent utilizata pentru estimarea costurilor legate de:

  • Calitatea generala a mediului in ceea ce priveste poluarea aerului, poluarea apei, spatiul deschis si zgomotul
  • Facilitatile de mediu care includ atractii estetice si apropierea de locuri de recreere precum parcuri, plaje etc.

Este important de retinut ca metoda de stabilire a preturilor hedonice se bazeaza pe faptul ca preturile bunurilor de pe o piata sunt afectate de caracteristicile lor. De exemplu, pretul unei perechi de pantaloni va depinde de confortul, panza folosita, marca, calitatea croielii etc. Prin urmare, aceasta metoda ne ajuta sa estimam valoarea unor marfuri pe baza calitatii acesteia.

Un exemplu particular care este folosit cel mai des este piata imobiliara, in care valoarea a doua proprietati diferite, care sunt altfel comparabile, va varia in functie de diversele facilitati de mediu prezente in zonele inconjuratoare ale acestor proprietati.

Daca exista o scadere masurabila a preturilor proprietatilor situate langa o groapa de gunoi sau un santier (in comparatie cu alte locatii), diferenta de preturi se indreapta spre costul extern al santierului / gropii de gunoi. Este disponibilitatea marginala de a plati (la preturi mai mari ale locuintelor) pentru diferenta data de curatenie si locatie a proprietatii. Metodele de regresie hedonica sunt utilizate pentru a estima aceste diferentiale de pret.

Metoda Hedonic Pricing (HPM), asa cum s-a mentionat anterior, este o forma de evaluare a preferintelor dezvaluite si foloseste piete surogate pentru a estima valoarea amenajarii mediului.

Piata surogat este un concept pe care il folosesti atunci cand nu poti estima direct preturile pietei pentru anumite bunuri de mediu. Prin urmare, un bun similar vandut pe piata este ales ca proxy.

De exemplu, daca vrem sa cunoastem valoarea aerului curat estimata de o persoana, aceasta isi poate dezvalui preferinta sub forma alegerii casei intr-un cartier curat si a platii unei prime suplimentare pentru acea locatie. Astfel, cu ajutorul Metodei hedonice de stabilire a preturilor, componenta de mediu a valorii si pretul pietei pot fi separate. La randul sau, acest pret de piata este utilizat ca surogat pentru valoarea de mediu.

Modele hedonice si evaluarea imobiliara

In economia imobiliara, preturile hedonice sunt utilizate pentru a se adapta la problemele asociate cercetarii unui bun la fel de eterogen ca si cladirile. Deoarece cladirile sunt atat de diferite, este dificil de estimat generic cererea pentru acestea. In schimb, se presupune ca o casa poate fi descompusa in caracteristici precum numarul de dormitoare, dimensiunea lotului sau distanta pana la centrul orasului.

O ecuatie de regresie hedonica trateaza aceste atribute (sau pachete de atribute) separat si estimeaza preturile (in cazul unui model aditiv) sau elasticitatea (in cazul unui model log) pentru fiecare dintre ele.

Aceste informatii pot fi utilizate pentru a construi un indice de pret care poate fi utilizat pentru a compara pretul locuintelor din diferite orase sau pentru a face analize de serii temporale. Ca si in cazul calculelor IPC, preturile hedonice pot fi utilizate pentru a corecta schimbarile de calitate in construirea unui indice al pretului locuintelor.

Poate fi, de asemenea, utilizat pentru a evalua valoarea unei proprietati, in absenta datelor specifice tranzactiilor de piata. Poate fi, de asemenea, utilizat pentru a analiza cererea pentru diverse caracteristici de locuinte si, in general, cererea de locuinte. De asemenea, a fost folosit pentru a testa ipoteze in economia spatiala.

Standardele uniforme de practica profesionala de evaluare, sau USPAP, prevad standarde de evaluare in masa pentru a reglementa utilizarea regresiilor hedonice si a altor modele de evaluare automata atunci cand sunt utilizate pentru evaluarea imobiliara. Metodologia de evaluare trateaza regresia hedonica ca in o forma statistic robusta a abordarii comparative a vanzarilor. Modelele hedonice sunt utilizate in mod obisnuit in evaluarea impozitelor, litigiile, studiile academice si alte proiecte de evaluare in masa.

hands-with-laptop-virtual-world-map

Aplicarea metodei de stabilire a preturilor hedonice

In ceea ce priveste aplicarea metodei hedonice de stabilire a preturilor, prima ipoteza este ca valoarea unei case este afectata de o combinatie particulara de caracteristici pe care le detine, avand in vedere ca proprietatile cu calitati mai bune cer preturi mai mari in comparatie cu proprietatile cu calitati mai mici. Aceasta este functia de pret hedonica.

Pretul unei case va fi astfel afectat de caracteristicile structurale a casei in sine, caracteristicile localitatii / cartierului si caracteristici de mediu.

Caracteristicile structurale ar putea fi orice, de la dimensiunea casei, la numarul de camere, tipul de pardoseala, etc. aer, apropierea de parcuri, plaje, etc.

Analiza are loc in doua etape. Prima etapa implica utilizarea unor tehnici de regresie pentru a estima functia de pret hedonic a proprietatii. Aceasta functie va lega preturile multor proprietati din aceeasi zona de locuinte cu diferitele caracteristici.

In a doua etapa, aceste preturi implicite sunt regresate fata de cantitatile / calitatile reale alese de oameni pentru a atinge dorinta marginala de a plati pentru confort. Rezultatele acestei analize vor indica modificarile valorilor proprietatilor pentru o modificare a unitatii in fiecare caracteristica, avand in vedere ca toate celelalte caracteristici sunt constante. Cu toate acestea, unele variabile pot fi corelate. Acest lucru va duce la modificari similare in valorile lor.

O analiza hedonica a preturilor a fost aplicata smartphone-urilor care utilizeaza cel mai mic operator de contractie si selector absolut (LASSO) pentru a identifica caracteristicile functionale – care sunt cei mai buni predictori ai pretului unui smartphone.

Modelele hedonice au fost, de asemenea, utilizate pentru a calcula redevente echitabile, rezonabile si nediscriminatorii (FRAND) pentru brevetele esentiale standard.

Avantaje

  • Versatilitate: Metoda poate fi adaptata confortabil pentru a lua in considerare mai multe interactiuni probabile dintre calitatea mediului si bunurile comercializate.
  • Aceasta metoda este adesea utilizata pentru a aproxima valorile pe baza alegerilor reale ale oamenilor.
  • Piata imobiliara este un bun indiciu al valorilor, deoarece este relativ eficienta in raspunsul la informatii.
  • Este relativ mai usor sa obtineti date despre vanzarile si caracteristicile proprietatilor si poate fi usor de comparat cu surse de date secundare pentru a obtine variabilele descriptive pentru analiza de regresie.

Limitari

  • Domeniul de aplicare al acestui model este limitat la masurarea beneficiilor de mediu legate doar de preturile locuintelor.
  • Cantitatea de date care trebuie colectate si folosite este foarte mare.
  • Presupunerea modelului este ca toata lumea ar trebui sa aiba cunostinte prealabile despre potentialele externalitati pozitive si negative care sunt asociate cu achizitionarea proprietatii imobiliare. De exemplu, este important ca acestia sa stie dinainte despre nivelul de poluare dintr-o localitate situata in apropierea unui sit industrial. Aceasta presupunere, totusi, este vazuta in general ca nerealista.
  • Disponibilitatea si accesibilitatea datelor afecteaza in mod direct cantitatea de timp si cheltuielile care vor fi intreprinse pentru realizarea unei aplicatii a modelului.
  • Aceasta metoda estimeaza disponibilitatea oamenilor de a plati pentru presupusa variatie a calitatilor de mediu si a consecintelor acestora. Cu toate acestea, daca oamenii nu sunt constienti de relatia dintre calitatile de mediu si beneficiile lor pentru ei sau proprietate, atunci valoarea nu se va reflecta in pretul proprietatii.
  • Limitari ale pietei: acest model presupune ca, avand in vedere veniturile lor, oamenii au posibilitatea de a alege combinatia de atribute pe care le prefera. Ceea ce nu se vede este ca piata imobiliara poate fi afectata si de factori externi, cum ar fi ratele dobanzii, impozitare etc. suprafata mare. In realitate, este posibil ca o casa langa centrul orasului sa aiba o dimensiune relativ mai mica sau sa nu aiba gradina.
  • Multicoliniaritate: Uneori, ar putea exista un caz in care proprietatile mai mari sa fie disponibile numai in zone nepoluate mai curate iar proprietatile mai mici se regasesc in medii mai urbane si mai poluate. In astfel de cazuri, ar fi dificil sa se separe exact poluarea si dimensiunea proprietatii.

Modificari de pret: O alta presupunere este ca preturile de pe piata se vor adapta automat la orice modificare a atributelor. In realitate, exista un decalaj in special in localitatile in care cumpararea si vanzarea de bunuri imobiliare este limitata.

Modelul este relativ complex de interpretat si necesita un nivel ridicat de cunostinte statistice si expertiza.

0 Shares
You May Also Like